很低而已。而部分尚未房改的老公房，至今仍需要政府不断补贴。

　　因此，现在重新设计公共租赁住房制度，有必要考虑这一制度运行的可持续性、长期绩效性，绝不能重新回到政府大包大揽、被迫不断增加财政支出的老路上去。政府统筹、市场运作应成为指导方针，如何最大限度的利用市场机制，保证经租企业和机构实现微利运营，从而使这一制度实现良性运转。从这一点出发，选择上述大口径的准入标准，优于小口径的准入标准，因为这样使租房需求规模更大，可以使公共租赁住房更容易以略低于(比如80%)市场租金的水平，甚至是完全以市场租金水平租出去。

　　然而，从短期来看，目前公共租赁住房受中央政府、地方政府、社会民众的关注度非常高。中央的口径(相关意见稿)和许多已出台相关政策的城市，皆将其作为住房保障的一部分，而且几乎全部选择小口径的准入标准。

　　从具体操作步骤上，笔者认为我国公共租赁住房制度实施可以分为两步走：第一步先实行小口径准入标准，第二步实行大口径准入标准。相关的政策在拟定条文时可预留空间。

　　如何处理与市场化租房的关系

　　从居住主体上划分，目前我国住房体系可分为两大类：一类是产权式住房,另一类是租赁式住房。租赁型住房包括廉租房、未房改的老公房、将要实行的公共租赁房和市场化的租赁房。公共租赁房既要向下对接廉租房，又要向上对接市场化的租赁房，而与老公房的关系不大。目前廉租房运作模式已经相对固化并趋于成熟，而市场化租赁房则处于比较散乱状态。

　　目前全国很多城市，尤其是一线城市的住房租赁市场总体供应量并不小，比如上海市场化的住房租赁面积为3100万平米左右，而且未来相当长一段时间，随着新建商品住宅面积的持续增长，租赁型住房的可供应面积还将相应增加，与发达国家相比，上海市场化租赁住房比重偏低，基本不必为供不应求而担忧。

　　问题在于两方面。一方面是供应结构不合理。中低租金的中小户型供应不足，比如上海住房租赁需求主体是来沪从业人员、大学毕业生、引进人才和本市中低收入家庭，多数需要租金水平较低的中小户型。低租金的集体宿舍严重供应不足。部分外来务工人员或少数才毕业的大学生急需低租金的集体宿舍或蓝领公寓。经营住房出租的企业和机构太少，导致供应的集约化水平极低，市场成熟度相当低。

　　另一方面是市场失序和管理缺位。住房租赁市场处于放任状态，自发的、分散的、无序流动的住房租赁状况短期内难以改变，专业化、集约化程度很低。房东出租行为存在不规范之处，比如限制房客对房屋的装修装饰等，合同期内要求涨租金，甚至以各种理由驱赶房客等，造成了租期的不确定性和短期化，制约了房客长期租赁的积极性。东部大城市群租现象比较常见，难以有效治理。房产租赁市场准入门槛较低，部分中介门店规模偏小，资信较差、运作无序、经营混乱，存在乱收费、违规操作等不良现象。政府管理方面存在一些问题，比如法规不健全，住房租赁交易的合同备案率极低，网上租赁信息平台不完善，本地居民人居分离的矛盾十分突出，租房影响子女入学、医疗、社保等服务，国家税法规定的税种多、税负重，虽然近年国家已将个人出租住房的房产税税率由12%降低至4%，但房东纳税意识淡薄，偷税漏税现象依然比较普遍。

　　理想的情况是，在住房租赁市场健全的条件下建立公共租赁住房制度。但这一条件当前并不具备，那么退而求其次，应该是一边完善和规范住房租赁市场，一边构建公共租赁住房体系。从现实情况来看，通过发展公共租赁住房确实能够在一定程度上弥补住房租赁市场不足，但绝不能奢望能借此取代对住房租赁市场的规范和完善。否则会出现这样的结果：一方面市场化的租赁住房空置严重，浪费社会资源；另一方面政府不得不源源不断地在公共租赁住房上面投资或补贴企业。